Domande frequenti sul mondo dei Centri Commerciali a Milazzo

CHE COSA È IL GEOMARKETING?

CHE COSA E’ IL BACINO D’UTENZA?

CHE COSA SONO LE ISOCRONE?

COME SI DEFINISCE IL MERCATO DI RIFERIMENTO DI UN CENTRO COMMERCIALE?

CHE COSA E’ UN CENTRO COMMERCIALE?

QUALI SONO LE CARATTERISTICHE DI UN CENTRO COMMERCIALE?

CHI SONO I PROTAGONISTI DEI CENTRI COMMERCIALI? QUALI SONO LE

CARATTERISTICHE DEI CONTRATTI DEI CENTRI COMMERCIALI?

COME E’L’ORGANIZZAZIONE DI UN CENTRO COMMERCIALE?

UN ESEMPIO DI MERCHANDISING PLAN?

QUALI SONO LE INFORMAZIONI DEI CENTRI COMMERCIALI DA TENERE IN CONSIDERAZIONE?

COME SI VALUTA UN PUNTO VENDITA IN UN CENTRO COMMERCIALE?

CHE COSA È IL GEOMARKETING?
Il MARKETING è l’attività aziendale che è volta a monitorare il mercato allo scopo di comprenderne le necessità, adeguare alle stesse l’offerta aziendale arrivando anche ad influenzare tali bisogni con strumenti mirati
Tali strumenti mirati, dette LEVE del MARKETING, sono: il prodotto o il servizio, il confezionamento o la presentazione del prodotto, il prezzo, il sistema di distribuzione e la promozione o pubblicità sul prodotto o sul servizio.
Quando condotte con riferimento a porzioni specifiche del territorio nel quale è utile suddividere il mercato globale, le attività di marketing sono dette GEOMARKETING.
La conoscenza del territorio, tipicamente per il controllo della rete distributiva ma nel suo complesso per gestire capillarmente il contatto con la clientela, rappresenta un valore fortissimo per tutte le aziende, in particolare per quelle che agiscono attraverso reti di vendita che debbono far crescere, gestire e controllare.
Il GEOMARKETING è un’attività basilare per la corretta gestione delle reti di vendita.
Tale attività è infatti fondamentale per le scelte di posizionamento delle unità distributive, siano esse punti di vendita, agenti o distributori.
E’ attraverso l’analisi dell’ambiente di riferimento che vengono maturate ed invalidate le scelte di posizionare nuovi punti vendita, di ricercare franchisee o di attivare rapporti con agenti o distributori locali
Per le aziende di distribuzione clienti di PROMO RETAIL il forte valore aggiunto del servizio che quest’ultima può loro offrire parte appunto dalla capillarità della rete di consulenti che PROMO RETA IL mette in campo, capillarità che si manifesta per prima cosa con la conoscenza approfondita e sempre rinnovata dei contesti locali.

L’ORGANIZZAZIONE DELLE ANALISI DI GEOMARKETING
Sia che si tratti di supporto allo sviluppo che di supporto alle in-store operations, l’analisi di geomarketing si basa sull’individuazione delle porzioni di territorio che abbiano caratteristiche tra loro omogenee in termini geografici e socio socio-economici.
La segmentazione del territorio è fondamentale allo scopo di ben comprendere le caratteristiche di ciascuna area componente il contesto locale: per questo motivo è
tuttavia importante ricordare che tale pratica non è fine a se stessa. La segmentazione è finalizzata ad evidenziare le differenze tra porzioni di mercato ed analizzarle a vantaggio dell’azienda non a crearne artificialmente.
Tipica espressione della segmentazione del mercato, a fini di valutazione delle caratteristiche e potenzialità di una zona, è la definizione del bacino d’utenza (o area di attrazione) di un punto vendita o di un aggregato commerciale.

CHE COSA E' IL BACINO D' UTENZA?

il bacino di utenza è l’area geografica nella quale si esplica la forza attrattiva di un’offerta commerciale e dalla quale proviene la maggior parte del potenziale di vendite. Alla definizione di tale area concorrono diversi fattori, riconducibili alle seguenti fattispecie:

distanze (espresse in spazio o in tempo) e barriere geografiche
forze concorrenziali che esercitano pressioni sul mercato di riferimento
meccanismi psicologici che inducano modifiche sulle abitudini di acquisto dei residenti dell’area analizzata

La combinazione di questi elementi porta a definire il bacino di utenza, ovvero il mercato di riferimento, per le strutture distributive clienti o potenziali clienti.
Per meglio comprendere i passaggi che portano a definire tale importante base di analisi di un mercato locale, nelle pagine che seguono viene preso ad esempio il processo di definizione dell’area di attrazione di un centro commerciale.
E’ evidente che lo stesso sistema può essere utilizzato per analizzare la realtà circostante un punto vendita o il bacino di utenza di un centro urbano

CHE COSA SONO LE ISOCRONE?

Le isocrone sono i luoghi dei punti caratterizzati da uguale distanza in termini di tempi di percorrenza da un punto dato. ECCO UN’ ESEMPIO:
In questo caso sono stati valutati limiti di percorrenza auto di 10’, 20’ e 30’.

COME SI DEFINISCE IL MERCATO DI RIFERIMENTO DI UN CENTRO COMMERCIALE?

Definito l’ambito (area di attrazione) in cui individuare il mercato di riferimento per il complesso in analisi, si procede ora a valutarne le potenzialità in termini di fatturato. Il procedimento utilizzato si può così sintetizzare:

quantificazione della domanda per le diverse tipologie merceologiche espressa nella zona

definizione della “dimensione teorica” del complesso ed applicazione di un coefficiente di attrazione per stimare la massa di clientela che il complesso potrà fornire nelle diverse sub-zone

applicazione di un coefficiente quota di mercato per definire, per ogni sub-zona, la quota parte dei consumi che il complesso potrà soddisfare

CHE COSA E' UN CENTRO COMMERCIALE?

CENTRO COMMERCIALE DEFINIZIONE
Media o grande struttura di vendita con destinazione specifica, nella quale più esercizi commerciali (grande, media e piccola distribuzione) usufruiscono di infrastrutture comuni e spazi di servizio gestiti unitariamente.
La superficie di vendita del C.C. è data dalla somma delle superfici di vendita dei singoli esercizi.
Unitaria autorizzazione amministrativa per il commercio (nulla osta regionale), accorpamento licenze o trasferimento licenze
Generalmente gli operatori sono raggruppati in un’associazione, consorzio o condominio

QUALI SONO LE CARATTERISTICHE DI UN CENTRO COMMERCIALE?

Locomotiva-ancora-magnete:
Scuola francese: Supermercato (fino 250 Mq di area vendita
Superstore (da 2500 a 4500 Mq di area vendita)
Ipermercato (oltre 4500 mq di area vendita)
Scuola anglosassone:
Department store o Grande magazzino despecializzato
Grandi e medie superfici specializzate: elettronica, abbigliamento, calzature…
Normativa nazionale (DL.114/98-Bersani)
Grande distribuzione: oltre 1500 o 2500 Mq (comuni fino 10.000 ab. e oltre 10.000 ab.)
Media distribuzione (da150 a 1500 Mq e da 250 a 2500 Mq)
Piccola distribuzione (fino 150 e 250 Mq)
Dimensione e Area attrazione (vicinato, provinciale, interprovinciale, regionale)

CHI SONO I PROTAGONISTI DEI CENTRI COMMERCIALI?

Proprietà-Promotore
Soc. Costruttrice
Soc. di Commercializzazione
Soc. di Pilotage
Società di Gestione
Operatori commerciali
DIrezione del centro

QUALI SONO LE CARATTERISTICHE DEI CONTRATTI DEI CENTRI COMMERCIALI?

Proprietà immobiliare
Locazione immobiliare: durata 6 anni + 6
Affitto di ramo d’azienda: durata variabile
Affidamento in gestione di reparto: durata variabile

COME E’L’ORGANIZZAZIONE DI UN CENTRO COMMERCIALE?

ORGANIZZAZIONE INTERNA DEL CENTRO
Consorzio degli operatori
Associazione dei commercianti
Condominio
Regolamento interno

UN ESEMPIO DI MERCHANDISING PLAN?

QUALI SONO LE INFORMAZIONI DEI CENTRI COMMERCIALI DA TENERE IN CONSIDERAZIONE?

Superficie coperta o sup. totale dell’immobile
Superficie di vendita
G.L.A. (Gross leaseble area): sup. lorda affittabile
Area lotto
n.ro parcheggi (eventuale n.ro piani parcheggio)
n.ro piani o livelli commerciali
n.ro punti vendita
n.ro medie e grandi superfici (nome e dimensione)
Area insediamento (centrale, urbana, periferica,
Locomotiva (nome e dimensione lorda e di vendita)
Area attrazione (vicinato, provinciale, interprovinciale, regionale)
Bacino d’utenza
Centri commerciali concorrenti nel raggio di 20 Km
Isocrone

COME SI VALUTA UN PUNTO VENDITA IN UN CENTRO COMMERCIALE?

INFORMAZIONI MACRO:
Numero visitatori annuo centro commerciale
Numero scontrini ipermercato
Fatturato ipermercato/supermercato
Planimetria del centro commerciale
Società proprietaria del centro
Società di gestione

INFORMAZIONI MICRO:
Superficie totale pdv
Superficie di vendita (se vincolante)
Tipologia contratto, durata, data sottoscrizione, merceologia prevista
Canone di affitto annuo
Canone variabile (percentuale sul volume d’affari)
Spese gestione annue (condominio + pubblicità)
Fatturato del pdv dichiarabile (lordo IVA e netto)
Attrezzature che vengono cedute (quali sono state realizzate dal conduttore e quali in dotazione dal centro)
Richiesta buonuscita e modalità pagamento
Planimetria negozio in scala
Eventuale periodo di subentro
Modalità di risoluzione contratto

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